Građevinske dozvole

Građevinska dozvola (ili odobrenje za izvođenje radova) je neophodan uslov za realizaciju građevinskog projekta.  Građenje bez građevinske dozvole povlači niz štetnih posledica koje se u praksi ne prevazilaze na jednostavan način. 

Naime, objekat koji je izgrađen bez adekvatne građevinske dozvole se smatra nelegalnim, na istom se investitor ne može upisati kao vlasnik, ne može prometovati takvim objektom ili ustanoviti hipoteku, dakle ne može uživati svojinu u potpunom smislu na objektu. Nelegalna gradnja je podložna i brojnim sankcijama, te nadležni građevinski inspektor može naložiti uklanjanje nelegalnog objekta (i to o trošku “investitora”), novčane kazne, a nelegalna gradnja predstavlja i krivično delo. 

Vrste građevinskih dozvola

U zavisnosti od vrste i složenosti planiranih građevinskih radova, dozvole se mogu podeliti na: 

• građevinsku dozvolu: izdaje se za izvođenje složenijih građevinskih radova kao što je izgradnja novih objekata, ili značajnija rekonstrukcija postojećih objekata,  
• rešenje o odobrenju za izvođenje radova: obično uključuje manje zahtevne radove kao što su radovi na adaptaciji, rekonstrukciji, dogradnji, izgradnji manjih objekata u funkciji glavnog objekta, ili manje građevinske intervencije na postojećim objektima, 
• privremenu građevinsku dozvolu: izdaje se za objekte privremenog karaktera kao što su asfaltne baze, privremene naplatne stanice sa pratećim objektima, fabrike betona, samostojećih, privremene saobraćajnice i priključaka, gradilišnog kampa,
• radove za koje nije potrebno pribavljanje dozvole nadležnog organa, a koje  bliže propisuje ministar, kao što su radovi na tekućem održavanju objekta, na izgradnji objekata protivgradne odbrane, pešačke staze, postavljanja paketomata, postavljanja žičane ili drvene ograde.

Ključne informacije za investitore

Pre bilo koje radnje, prilikom izbora zemljišta na kojem će se graditi, neophodno je izvršiti provere statusa nepokretnosti u katastru, a posebno je važno proveriti  da li je važećim planskim dokumentima dozvoljena gradnja na određenom zemljištu, a potom i kakva je namena parcele predviđena, odnosno koju vrstu objekata je moguće graditi na parceli. U tom smislu iako nije obavezan uslov u postupku izdavanja građevinske dozvole, preporuka investitorima je da prethodno pribave informaciju o lokaciji.      

Postupak 

Postupak izdavanja građevinske dozvole je regulisan Zakonom o planiranju i izgradnji, i Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. 

Izdavanje građevinske dozvole, podrazumeva nekoliko faza:

• Pripremanje dokumentacije: Pre podnošenja zahtev za građevinsku dozvolu, neophodno je obezbediti potrebnu dokumentaciju, i to:
• Idejni projekat,
• Lokacijske uslove – na ovom mestu ja važno ukazati na razliku između Lokacijskih uslova i Informacija o lokaciji:
• Lokacijski uslovi predstavljaju prvi i neophodan korak ka dobijanju građevinske dozvole, sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, projekta za građevinsku dozvolu i projekta za izvođenje, u skladu sa Zakonom, njima su zapravo određena pravila izgradnje, na zahtev investitora izdaju se u formi rešenja, kroz objedinjenu proceduru,   
• Informacije o lokaciji sadrže sve informacije o mogućnostima gradnje na određenoj lokaciji prema važećim planskim dokumentima (kao što su: dozvoljena spratnost objekta, stepen zauzetosti parcele, minimalna udaljenost od susednog objekta…), za razliku od Lokacijskih uslova, ne predstavljaju upravni akt, ni uslov za dobijanje građevinske dozvole,  zahtev za izdavanje Informacija o lokaciji može podneti bilo koje zainteresovano lice,  
• Glavni projekat koji izrađuje ovlašćeni arhitekta ili građevinski inženjer, kao ili licencirana projektantska firma,
• Dokaz o odogovarajućem pravu na zemljištu: prema Zakonu, odgovarajućim pravom na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom. Međutim, u praksi se često događa da se građevinsko zemljište nalazi u vlasništvu više lica, pa je u tom slučaju uz dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu, neophodno dostaviti i overenu saglasnost svih suvlasnika.   
• Saglasnosti i mišljenja relevantnih javnih i komunalnih preduzeća i drugih nadležnih organa, neophodnih za specifične vrste objekata.
• Podnošenje zahteva: Zahtev za izdavanje građevinske dozvole, u zavisnosti od projektovane površine objekta, lokacije i vrste objekta, podnosi se Ministarstvu građevinarstva, nadležnom organu autnomne pokrajine, odnosno urbanističkom odeljenju jedinice lokalne samouprave. U težnji da postupak učini efikasnijim, zakonodavac je omogućio da se podnošenje zahteva i izdavanje dozvola, odvija preko elektronskog servisa CEOP (Centralana evidencija objedinjenih procedura za izdavanje građevinskih dozvola). 
• Obrada zahteva: nakon podnošenja zahteva, nadležni organi će pregledati dokumentaciju i utvrditi usklađenost planirane gradnje sa važećim planskim dokumentima. Ukoliko utvrdi da je dokumentacija uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole, u skladu sa zakonskim normativima, nadležni organ će izdati građevinsku dozvolu. Međutim, ako organ nađe da uslovi nisu ispunjeni doneće rešenje kojim se zahtev odbacuje, u tom slučaju podnosilac može u roku od 30 dana od donošenja rešenja kojim je zahtev odbačen, da podnese usaglašeni zahtev, i to bez ponovnog dostavljanja dokumentacije i plaćanja administrativnih taksi.
• Takse i naknade: važno je napomenuti da pre izdavanja građevinske dozvole, moraju biti izmirene sve obaveze koje se odnose na plaćanje propisanih administrativnih i komunalnih taksi. Visina taksi varira u zavisnosti od lokacije i vrste objekta.
• Građevinska dozvola: pošto utvrdi ispunjenost svih navedenih uslova, urednost zahteva i dokumentacije, i usklađenosti sa zakonskim propisima i planskim dokumentima, nadležni organ izdaje građevinsku dozvolu. Dozvola se podnosiocu najčešće dostavlja kroz CEOP ili klasičnom poštom. Rok za izdavanje građevinske dozvole iznosi 5 radnih dana od prijema kompletnog zahteva.  

Značajno je ukazati i da trajanje građevinske dozvole nije neograničeno, već Zakon predviđa da građevinska dozvola prestaje ukoliko:

• u roku od 3 godine od njene pravnosnažnosti ne budu prijavljeni radovi,
• u roku od 5 godina od pravnosnažnosti ne bude izdata upotrebna dozvola,

ovi rokovi se ne odnose na objekte komunalne infrastrukture koji se grade fazno, objekte javne namene, porodične stambene objekte koje investitor gradi za rešavanje svojih stambenih potreba. 

 

Legalizacija

Kao što smo prethodno napomenuli, investitor nelegalnog objekta ne može svoje pravo svojine na objektu vršiti u punom kapaciteteu (ne može upisati u katastru kao vlasnik, ne može takvim objektom prometovati, niti na njemu može ustanoviti hipoteku). Prema podacima kojima raspolaže RGZ, u Srbiji postoji preko 1.650.000 nelegalnih objekata. Usled problema koji nastaju u pravnom prometu zbog  nelegalnih objekata, tokom prethodne dve decenije u domaćem zakonodavstvu bilo je više pokušaja da se isti reše.

Postupak legalizacije se sprovodi po odredbama Zakona o ozakonjenju objekata i predstavlja vid retroaktivnog izdavanja građevinske i upotrebne dozvole. 

Predmet ozakonjenja, je objekat koji je završen u građevinskom smislu, međutim, predmet ozakonjenja može biti i zgrada na kojoj su izvedeni samo konstruktivni građevinski radovi (temelj, armiranobetonski ili čelični stubovi sa gredama, odnosno armiranobetonska tavanica, krovna konstrukcija), sa ili bez završene fasade, kao i pomoćni objekti (bazeni, garaže, ostave). 

Da bi određeni objekat mogao biti predmet ozakonjenja mora biti ispunjeno nekoliko uslova, objekat:

• ne sme biti izgrađen na zemljištu nepovoljnom za građenje (klizišta, močvarno tlo),  
• mora biti izgrađen od materijala koji obezbeđuju trajnost i stabilnost,
• ne sme biti na površinama predviđenim za javnu namenu, na trasi radio koridora,
• u odnosu na koji nije doneto rešenje kojim je pravnosnažno odbijen zahtev,
• koji je vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine,
• koji se može uskladiti sa planskim dokumentom.
• ne može biti objekat izgrađen nakon dana 27.11.2015. godine.

Uz zahtev za legalizaciju potrebno je dostaviti sledeću dokumentaciju:

• dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu (pravo svojine, pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu, kao i druga odgovarajuća prava na građevinskom zemljištu propisana Zakonom o planiranju i izgradnji),
• izveštaj o zatečenom stanju objekta, čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekat,
• dokaz o uplati takse za ozakonjenje.

Kada nadležni organ utvrdi da su ispunjeni svi uslovi za ozakonjenje donosi rešenje o ozakonjenju koje uz elaborat geodetskih radova, dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, radi upisa prava svojine na objektu. 

 

Usluge advokatske kancelarije

Pre podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole neophodno je sagledati sve značajne aspekte za realizaciju projekta, kao što su mogućnost gradnje, ili dozvoljenost gradnje određene vrste objekata prema važećim planskim aktima, postojanje valjanog pravnog osnova na zemljištu, kao i mnogih drugih aspekata i pitanja koje investitori mogu lako prevideti. U praksi se javlja potreba za rešavanjem različitih pravnih pitanja koja predstavljaju smetnju za izdavanje građevinske dozvole. 

Tim advokata Lazarević&Pršić poseduje raznovrsno iskustvo u zastupanju klijenata u postupcima izdavanja različitih vrsta građevinskih dozvola, i pružanju stručne pravne pomoći od trenutka podnošenja zahteva za izdavanja građevinske dozvole do izdavanja upotrebne dozvole. Na taj način usko specijalizovani advokatski tim Lazarević&Pršić obezbeđuje klijentima uspešnu realizaciju projekta.    

Usluge advokatske kancelarije Lazarević&Pršić obuhvataju pravnu podršku u sledećim oblastima:

• Konsultacije i analiza: pružanje pomoći u konsultovanju i analiziranju svih pravnih aspekata koji mogu uticati na građenje, kao što su analiza dokumentacije, uslova lokacije, planskih predispozicija;
• Zastupanje u sporovima: pomoć u rešavanju svih vrsta imovinsko-pravnih sporova koji stoje kao prepreka ili koji mogu nastati u postupku za izdavanje građevinske dozvole;

• • Priprema i pregled: pravne dokumentacije, pravnog osnova, saglasnosti;
  • Zastupanje: pomoć u zastupanju klijenata pred nadležnim upravnim organima tokom celog postupka od njegovog iniciranja do finalizacije;
• Pomoć u postupku legalizacije nelegalnih objekata:  proveravanje ispunjenosti uslova za legalizaciju, rešavanje prethodnih pravnih pitanja u cilju legalizacije, zastupanje u postupku pred nadležnim organom.  

Potrebna Pomoć? Kontaktirajte Nas!