Kupoprodaja prvog stana, kada se u ulozi kupca javlja fizičko lice, može sa teorijskog i pragmatičnog aspekta izazvati brojne nedoumice u praksi i pravnom prometu, te će u nastavku teksta biti izložena poreska distinkcija pri 1) kupovini prvog, novoizgrađenog stana od investitora, u odnosu na 2) kupovinu prvog stana, koji je korišćen od strane vlasnika (starogradnja), odnosno prodavca koji nema svojstvo investitora.
- Kupovina prvog stana od Investitora (Novoizgrađeni građevinski objekti)
Odredbama Zakona o porezu na dodatu vrednost, kao i odredbama Pravilnika o porezu na dodatu vrednost, predviđeno je da se porez na dodatu vrednost ne plaća na promet objekata, osim prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata. Naravno, reč je prometovanju novoizgrađenog objekta od strane Investitora, pri čemu je investitor ko registrovan za obavljanje delatnosti izgradnje i prodaje stanova-nepokretnosti.
S tim u vezi, promet nepokretnosti je dakle načelno oslobođen plaćanja poreza na dodatu vrednost, osim kada je reč o prvom prenosu prava raspolaganja na novoigrađenom građevinskom stambenom objektu ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, koji se oporezuju po posebnoj poreskoj stopi PDV-a od 10%.
Naime, iako je ex lege, obaveza Investitora, koji prvi put prometuje novoizgrađeni objekat, da obračuna i uplati porez na dodatu vrednost za prometovanu nepokretnost, u praksi se neretko susrećemo sa situacijom da se ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti, obaveza plaćanja PDV-a prenosi sa investitora na kupca, a što kupci de facto prihvataju, budući da su ugovori u kuproprodaji nepokretnosti po pravilu formularni ugovori, gde kupci nemaju previše prostora za aneksiranje i promenu sadržaja pomenutih ugovora.
Imajući u vidu da se u praksi, kupac ugovorom najčešće obavezuje da snosi poresku obavezu plaćanja poreza na dodatnu vrednost, za kupljenu novoizgrađenu nepokretnost, te da kroz kupoprodajnu cenu plati i uračunati porez na dodatu vrednost, zakonodavac je odredbama člana 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost, kao i odredbom člana 276 Pravilnika o porezu na dodatu vrednost, predvideo mogućnost refundacije (povraćaja) poreza na dodatu vrednost kupcu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva od strane kupca (Obrazac RFN) nadležnom organu poreske uprave uz ispunjenje sledećih uslova iz člana 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost, i to za površinu od 40m2 za sebe lično, kao i 15m2 za članove porodičnog domaćinstva, uz ispunjenje sledećih propisanih uslova:
a) da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije;
b) da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca, odnosno na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom.
- Kupovina korišćenog stana od fizičkog lica, koji se ne smatra novoizgrađenim građevinskim objektom
Pored činjenice da se porezom na dodatu vrednost oporezuje prvi promet novoizgrađenog građevinskog objekta, kao i ekonomski deljive celine u okviru objekta, ukazujemo na činjenicu da se u slučaju prometovanja stana koji se ne smatra novoizgrađenim građevinskim objektom (stan kojim je prethodno već prometovano), postoji obaveza prodavca na plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu.
Međutim, takođe analogno situaciji, u kojoj se pri zaključenju ugovora o kupoprodaji novoizgrađenog građevinskog objekta prenosi obaveza za plaćanje PDV-a sa prodavca na kupca, tako se i u slučaju zaključenja ugovora o prodaji već prometovanog stana, prodavac najčešće u praksi „oslobađa“ obaveze na plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, preuzimanjem ugovorne obaveze kupca da plati porez na prenos apsolutnih prava. S tim u vezi, ukoliko kupac ne plati porez na prenos apsolutnih prava u skladu sa svojom ugovornom obavezom, prodavac nepokretnosti je supsidijarno odgovoran za uplatu poreza, budući da je prodavac zakonski obveznik poreza na prenos apsolutnih prava u konkretnom slučaju. Porez na prenos apsolutnih prava se plaća na prenos apsolutnog prava (najčešće je to pravo svojine), i to poreskom stopom od 2,5% na poresku osnovicu.
Takođe, odredbom člana 31a stav 1 Zakona o porezima na imovinu, propisano je poresko oslobođenje za porez na prenos apsolutnih prava, kada je predmet prometa pravo svojine na stanu ili zgradi, koju kupac stiče prvi put, i to do površine od 40m2 za sebe lično i do 15m2 za člana njegovog porodičnog domaćinstva pod uslovom da:
- je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;
- kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije.
Da zaključimo, poreski oblik (PDV ili porez na prenos apsolutnih prava), koji će se platiti u konkretnom slučaju, zavisi od činjenice da li je predmet prometa novoizgrađeni objekat ili korišćen (polovan) objekat, te će prenosilac prava svojine na novoizgrađenom objektu, odnosno investitor biti obveznik poreza na dodatu vrednost, dok će prenosilac prava svojine na korišćenom objektu, čiji je prenosilac vlasnik, biti obveznik poreza na prenos apsolutnih prava.
Ova dva poreska oblika se ne mogu kumulirati, te kada prenosilac prava svojine plaća porez na dodatu vrednost, u tom slučaju nema zakonsku obavezu da plati porez na prenos apsolutnih prava i obrnuto.