Prilikom zaključivanja ugovora o kreditu korisnici kredita se mogu opredeliti za Ugovor o kreditu sa fiksnom kamatnom stopom ili Ugovor o kreditu sa promenljivom kamatnom stopom.
Ugovor o kreditu sa fiksnom kamatnom stopom podrazumeva kamatnu stopu koja je ista i ne menja se tokom celog perioda otplate kredita, dok Ugovor o kreditu sa promenljivom kamatnom stopom podrazumeva kamatnu stopu koja se najčešće sastoji iz dva dela (1) fiksnog dela, izraženog u procentima i (2) promenljivog dela koji se utvrđuje prema vrednosti referentne kamatne stope (Euribora, Libora ili Belibora).
Kako je u poslednje vreme došlo do povećanja referentne kamatne stope, to su i rate stambenih kredita sa promenljivom kamatnom stopom značajno porasle.
U cilju zaštite korisnika stambenih kredita, Narodna banka Srbije je dana 11.09.2023. godine donela Odluku o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite sa fizičkim licima („Odluka“).
Odlukom je određen privremeni zastoj daljeg rasta kamatne stope, odnosno njeno umanjenje – kod stambenih kredita sa promenljivom nominalnom kamatnom stopom, ograničenje kamatnih stopa kod novoodobrenih stambenih kredita i mogućnost prevremene otplate stambenih kredita bez naknade.
Odluka se odnosi na period od 15 meseci od dana njenog stupanja na snagu.
Privremeni zastoj daljeg rasta kamatne stope, odnosno njeno umanjenje odnosi se na tzv. prve stambene kredite odobrene sa promenljivom kamatnom stopom u iznosu do 200.000,00 EUR, a koji su obezbeđeni hipotekom.
Prvi stambeni kredit podrazumeva, u slučaju korisnika koji imaju više aktivnih zaključenih ugovora o stambenim kreditima u jednoj banci, onaj koji su prvi zaključili. U slučaju korisnika koji imaju samo jedan aktivan ugovor o stambenom kreditu, taj ugovor se smatra prvim ugovorom, dok već izvršeni ugovori nisu relevantni.
Odluka je stupila na snagu dana 13.09.2023. godine, te su od tog dana banke u obavezi da korisnicima kredita dostave novi plan otplate kredita prema kojem, nominalna kamatna stopa ne može biti viša od 4,08%.
Izuzetak predstavljaju ugovori o kreditu koji su zaključeni u periodu od dana 31.07.2022. godine pa do stupanja Odluke na snagu, ako je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08%. U tom slučaju, nominalna kamatna stopa ovakvog kredita, ne može biti viša od nominalne kamatne stope iz plana otplate koji je dužniku dostavljen prilikom zaključenja ugovora.
Pored toga, Odlukom je omogućeno i svim korisnicima stambenih kredita, da tokom trajanja ove privremene mere izvrše prevremenu otplatu stambenog kredita delimično ili u celosti, bez obaveze da plaćaju naknadu za prevremenu otplatu kredita.
Na kraju, važno je naglasiti da su banke dužne da Odluku primenjuju po automatizmu, odnosno dužne su da svakom korisniku kredita dostave novi plan otplate sa umanjenom nominalnom kamatnom stopom, u roku od 5 (pet) dana pre dana dospelosti oktobarske rate za kredit.